Vicios ocultos en la compraventa de vivienda

Antes de comprar una vivienda debemos prestar mucha atención a los posibles vicios o defectos que ésta pueda presentar.

▫ El primer paso que debemos dar, antes de comprar la vivienda, es pedir una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad donde esté la vivienda. En esa nota simple podremos ver quiénes son los titulares que aparecen como propietarios; la descripción exacta de la vivienda, indicando los metros construidos y su distribución; y, por supuestos, las deudas de la vivienda.

▫ El segundo paso será mirar en catastro, para ver si la descripción que aparece en catastro se corresponde o no la del Registro de la Propiedad.

▫ En tercer lugar, hay que mirar la propia vivienda al objeto de comprobar por nosotros mismos si la información catastral y registral concuerdan con lo que vemos de la vivienda. Por ejemplo, si en la nota simple del registro y la del catastro ponen que la vivienda tiene dos plantas, pero nosotros estamos viendo que tiene tres, ya sabemos que algo no cuadra.

Es muy importante que las 3 información que recibimos: 1) la del Registro de la Propiedad; 2) la del catastro; y 3) la que vemos con nuestros ojos, COINCIDAN.

De no coincidir, habrá que ver dónde está la discordancia. Lo mejor en este caso es ponerse en manos de abogados para que te asesoren.

▫ En cuarto lugar, es conveniente inspeccionar bien la vivienda antes de comprarla, tanto por fuera como por dentro, prestando atención a posibles grietas o defectos estructurales aparentes. Lo mejor en caso de viviendas antiguas con vigas de madera es contar con un perito que inspeccione el estado de la vivienda, para descartar una posible carcoma en las vigas, y también en caso de que veamos alguna grieta “sospechosa”.

Si en apariencia la vivienda está “sana”, es decir, no hay indicios que hagan presuponer un mal estado estructural de la vivienda, ni ningún otro defecto, lo normal es que compremos la vivienda.

Ahora bien, ¿qué pasa si una vez que he comprado la vivienda aparecen defectos en su estructura, VICIOS O DEFECTOS que estaban OCULTOS al tiempo de la firma del contrato de compraventa?

Que solamente tendremos SEIS MESES, desde la “entrega” de la vivienda, para reclamar contra el vendedor por esos defectos y/o vicios ocultos. Pasado ese tiempo, el nuevo propietario no podrá reclamar contra el que le vendió la casa.

La única excepción por la cual el plazo no sería de 6 meses, sino de CINCO AÑOS, está prevista por la jurisprudencia en el denominado principio “Aliud por alio”, elaborado por el Alto Tribunal para aquellos casos en que el defecto o vicio oculto sea de una gravedad tan grande que haga inservible la vivienda para su uso como tal.

La exigencia de ese plus de gravedad del defecto excluye aquellos casos en los que el vicio se pueda arreglar con una reparación se poca envergadura, pues se necesita que sea tan grave que se desvirtúe por completo el uso de la vivienda.

A modo de ejemplo, el Tribunal Supremo ha aplicado la doctrina del “aliud pro alio” con su plazo de 5 años para reclamar contra el vendedor, en los siguientes casos:

– Tabiques fabricados con yeso de mala calidad (SSTS 23 marzo 1982).

– Defecto de capacidad de molienda del molino vendido (SSTS 10 junio 1983).

– Parquet de roble con carcoma en estado larvario (28 de enero de 1992).

En las tres se califica el defecto como prestación diversa, que viene a decir que te han vendido otra cosa, el dicho conocido como “gato por liebre”.

Todavía más elocuente es la SSTS 7 mayo 1993 según la cual la «inhabilidad» del «aliud pro alio» supone la prestación diversa y comprende tanto la entrega de una cosa distinta de la pactada como la inhabilidad del objeto. En términos de la citada SSTS 4 abril 2005, se trata de saber si los defectos frustran la finalidad perseguida por la compraventa.

En definitiva,

• Si el incumplimiento es Grave, se aplica el artículo 1.484 del Código civil, cuyo plazo para ejercitar la acción contra el vendedor es de SEIS MESES, tal y como dispone el artículo 1.490 del Código Civil.
• Si el incumplimiento es Muy Grave, se consideraría incumplimiento de contrato conforme al artículo 1.124 del Código Civil, cuyo plazo para ejercitar la acción es de CINCO AÑOS, tal y como dispone el artículo 1.964.2 del Código Civil.